程雪阳:住宅建设用地使用权应自动免费续期一次

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   居民住宅之下的国有土地使用权期限到期之前 ,要不言而喻再交一次土地出让金,可能性不交励志的话 ,土地中间的房屋所有权何如解决呢?这现在几乎是“谜”一样的问题,这么明确的答案。

   可能性续期的之前 ,再交一次土地出让金,可能性会引起极大的民愤,也会给中产以下的社会阶层带来沉重的经济压力。可能性不交励志的话 ,国家所有何如体现,总这么买了20年、200年或70年使用权,就获得永久的所有权吧,从前对国家和其他这么买房的人还可否 公平。

   何如破解那先 “谜”一样的问题呢?在《物权法》的制定过程中,立法者采用的立法策略是,确立"住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期"其他原则,之前 把其他问题进行模糊解决,留给“更聪明的下一代来回答”。然而,最近存在在温州的20年国有建设用地使用权到期的诸多案例表明,恐怕.我.我.我 这代人可能性无法把其他问题搪塞给下一代了。可能性现在不直面其他问题,拿这么切实可行的解决方案,经济发展、社会的和谐稳定无疑还可否 受到严重的影响。

   最近有后来法律专家(一阵一阵是民法专家)纷纷表达了.我.我.我 对其他问题的看法。人太好,建设用地使用权首先是另二个民法问题,但应当看完,其不言而喻仅仅是另二个民法问题,之前 是另二个重大的宪法议题,还可否 上升到宪法层面来系统全面地进行分析。

   这么,我国现行宪法不能为其他问题提供那先 解决方案呢?

   一、国有土地到底属于谁所有

   “国有土地到底属于谁所有”其他表述似乎是个病句。凡是识字和粗通汉语语法的人可能性还可否 回答说,“国有土地当然属于国家所有,难道还可否 有别的答案?”人太好,国有土地属于国家所有,从其他深度来看,土地使用者在土地使用权期限届满之时,再重新缴纳土地出让金,似乎就不存在太多的法律障碍。可能性国家现在转让的是有期限的土地使用权,而还可否 所有权。

   但问题不言而喻这么简单,我国宪法除了选取国家对要素土地和自然资源拥有所有权之外,还另二个规定,即第9条所说的“国家所有,即全民所有”。依照其他规定,国家土地所有权实际上后来全民拥有的土地所有权。

   这么,何如来理解“国家所有”与“全民所有”的关系呢?在美国和英国,.我.我.我 可能性会用“公共信托”理论来予以回答,即认为,可能性全民无法直接行使相关的所有权,后来信托(或委托)国家以及代表国家的建制化组织机构来具体行使其他所有权;在德国,.我.我.我 可能性会用“制度性保障”理论来解决其他问题,即认为,“全民所有”是一项这么任由立法者修改的“制度”,其他制度要求国家所有权为“公民自由和自主发展提供制度、组织和物质保障”,而这么为国家的私利而存在;可能性用中国人熟悉励志的话 语来表述励志的话 ,.我.我.我 将其还可否 表述为,“国家所有,即全民所有” 其他宪法规定,要求国家所有权还可否 服从于“服务全民,为全民所共享”其他政治愿景和政治要求。用更简单励志的话 来说,国有土地既是国家的,也是全民的,之前 后者是最主要的,前者是要为后者服务的。(具体论证,还可否 参见程雪阳:《中国宪法上国家所有的规范含义》,《法学研究》2015年第4期)

   二、国有土地使用权到期之前 与非 还可否 再买一次

   上述那先 规定和理论对于.我.我.我 理性认识和看待国有建设用地使用权续期问题,还可否 非常重要的。

   首先,既然住宅之下的建设用地使用权是从国家那里买来的,之前 是有期限的,这么无偿无限期自动续期励志的话 ,就不仅会造成大量国有资产的流失,还可否 是是因为国家所有权可能性转让了一定期限就成为另二个空洞和无意义的外壳。另外,还可否 是是因为可能性购买商品房与这么购买(以及这么能力购买)商品房的公民之间产生不公平,可能性这大慨一要素人花了很小的代价占有了全体人民应该拥有的财产。

   但与此并肩,也要看完另外一面,即国家毕竟是替全体公民来“代持”国有土地的,可能性国有土地使用权期限届满之前 ,全体公民还可否 再买一次这项权利励志的话 ,“全民所有”就蜕变为另二个空洞的口号和虚幻的宣示了,可能性政府人太好还可否 宣称它收了这么之多的土地出让金是用于全民福利,但实际上作为“全民”组成要素的每个具体公民却不言而喻一定能切实享受到那先 福利。

   综合上述另二个方面,.我.我.我 还可否 看完,在住宅和商品房领域,要求“国有建设用地使用权期限届满之前 无偿无限期自动续期”和要求“国有建设用地使用权期限届满之前 立即再缴纳一次土地出让金”还可否 不大慨的,还可否 能实现和落实我国宪法关于“国家所有,即全民所有”的其他要求。

   这么,合理的方案应该是那先 呢?笔者认为,其他问题还可否 细致分析,不宜笼而统之,大而化之地回答。

   首先应当承认的是,公民从国家那里获得国有土地使用权是应该支付一定对价的,可能性这是土地使用权有偿出让的本质要求。但与此并肩,可能性“国家所有”毕竟是要为“全民所有”服务的,后来作为“全民”之一份子的个体公民也应当通过一定的土法子,来行使国家土地财产权以及分享其他财产权所带来的收益。

   从我国目前的情形来看,全民分享国有土地使用权所带来的收益,在制度框架和基础理论方面可能性解决(人太好在实践操作层面还存在后来问题),即,国有土地使用权有偿出让的收益要纳入国土基金,而国土基金则要用于改善城市建设以及其他公共福利和民生事业。

   之前 ,作为“全民”之一份子的个体公民通过何种土法子来行使国有土地财产权则是不明确的。当然,其他人可能性会说,只要不能确保政府将国有土地使用权有偿出让的收益用于全民福利就还可否 了,公民这么也可能性性通过直接参与行使国有土地财产权来实现“全民所有”其他目标。笔者不同意其他观点,实际上,此次“温州土地使用权续期”事件恰好表明,公民是还可否 之前 还可否 通过一定的土法子来直接行使国有土地财产权的。

   三、住宅之下的国有土地使用权应自动无偿续期一次

   在笔者看来,其他土法子后来,住宅之下的国有土地使用权应自动无偿续期一次,之前 自动续期的期限以70年大慨。

   不言而喻提出其他解决方案,理由有以下几点:

   首先,“自动无偿续期70年国有土地使用权”,还可否 落实“国家所有,即全民所有”其他宪法规定。可能性“全民”不言而喻是另二个虚幻的主体,其是由另二个又另二个、一代又一代公民组成的。“国有土地全民所有”是还可否 之前 应该落实为每个有血有肉的个体公民来直接参与行使土地财产权的。

   其次,不言而喻认为“自动无偿续期70年”比较大慨,一方面是为了跟我国现行的住宅土地使用权期限制度相衔接——目前居住用地类的国有建设用地使用权最高出让后来70年。当事人面则是可能性国人当下的平均寿命为70岁左右——根据世界卫生组织(WHO)发布的 2015年版《世界卫生统计》统计,中国人的平均寿命为男性74岁,女人女人男人77岁。“自动无偿续期70年”是是因为每个公民都还可否 在其有生之年参与行使“全民所有土地”的所有权。

   再次,除了极少数一阵一阵富裕的公民之外,大多数公民还可否 工薪阶层和普通人家,都还可否 靠按揭贷款或其他渠道借钱来购买房产,可能性不“自动无偿续期一次”,就是是因为后来低收入与生产家庭,刚还完房贷不久,又要再买一次土地使用权,甚至可能性会老出“房贷这么还清,地债又来催命”的情形。可能性其他情形真的存在,无疑可能性是悲剧而非喜剧的开始,可能性其不之前 增加民众对于.我.我.我 的社会主义土地制度和法律制度的不满,之前 会严重损害党和政府的威信和权威。

   最后,“自动无偿续期70年”之前 ,无论其他公民依然健硕、生龙活虎,还是已被抛弃人世,这块国有土地使用权都应该再重新缴纳一次土地出让金。不言而喻采用其他制度建议,是是因为是可用于住宅建设的土地和空间资源毕竟是有限的,而每个公民作为“全民”的组成要素,只要大致能在其有生之年行使过一次作为“国有土地财产权人”的可能性,就应当心满意足了,不应该有缺乏的要求,之前 便会侵占他人以及后代人的可能性和权利。

   四、“自动无偿续期70年”的限制性条件

   可能性上述方案可行励志的话 ,对于此次温州可能性暴露出来的以及未来其他城市还可否 陆续暴露出来的“国有建设用地使用权何如续期”问题,.我.我.我 就还可否 提出另二个比较好的解决方案。即,无论当初买的是20年的使用期限,还是200年,200年可能性70年,这么在到期之前 ,都还可否 再“自动无偿续期一次,期限为70年”。不过,依照笔者的看法,可能性某位公民从家庭继承了一套建在国有土地上的住宅,这套住宅之下的国有土地使用权也是还可否 接续“自动无偿续期一次”其他规则的,当然,为了落实全民所有以及公民内部管理的平等问题,另二个公民一生只应当参与一次国有土地使用权自动无偿续期,可能性其重新购买了一套新的房产,应该通过缴纳相应的土地出让金来获得新的国有土地使用权。

   是还可否 所有的住宅,无论面积大小,持有套数有几个都还可否 “自动无偿续期70年”呢?笔者认为,这是不妥的,还可否 分类解决。

   首先, 这么具有中国公民身份的人才还可否 享有“自动无偿续期70年”其他权利。可能性当宪法规定“国家所有,即全民所有”的之前 ,其指的是“全体中国公民委托国家行使全民在土地领域的财产权”,外国人(包括放弃中国国籍的前中国公民)可能性在中国大陆持有住宅,那不应当享有其他项权利,这么“自动无偿续期70年”,而应当“自动有偿续期”。当然,可能性是有偿续期,期限还可否 灵活其他,10-70年或更长的期限应该都还可否 。对此,政府还可否 制定另二个有偿续期期限价格表或计算公式,允许相关国有土地使用权人从中选取。

   其次,除了还可否 有中国国籍之外,后来言而喻是说中国公民的所有房产都还可否 “自动无偿续期70年”。在承认个体公民有参与行使国有土地所有权其他项权利时,还可否 关注到公民的基本生活需求以及公民内部管理的平等权问题。人太好,每个公民可能性要过上有尊严的、体面的生活,只还可否 一定面积的居住空间(比如200m2或200m2的面积,具体的面积还可否 进一步测算和讨论)。可能性存在太多土地和空间励志的话 ,那就超越了基本的生活需求,变成了另二个资产投资问题。之前 ,“自动无偿续期70年”只应当针对公民所持有的满足基本生活需求的土地使用权面积有效。超出基本生活需求的土地使用权要素,还可否 “自动有偿续期”。有偿续期的期限和价格应该跟外国人在中国拥有的国有土地使用权续期规则一致。

   最后,“自动无偿续期70年”不言而喻是是因为国家就这么再对该国有土地使用权收取任何费用。事实上,国家删剪还可否 在“自动无偿续期70年”期间对相关土地以及地上房屋收取不动产税。可能性,土地出让金和不动产税的性质是不一样的,是并还可否 不同的问题。前者是国家代表全民向具体的土地使用权人收取的土地租金,而后者是国家为了给公民提供公共服务和公共设施而征收的。当然,与非 还可否 以及哪年开征不动产税乃至具体的税基和税率问题,不应该由行政机关来决定,应当由全国人大或其常委会通过民主讨论后制定或修改法律来决定。

   还可否 注意的是,可能性过去20多年“建设用地一级市场”一个劲还可否 由国家来垄断的,由此是是因为了国有建设用地使用权价格奇高,之前 .我.我.我 还可否 认为,目前还这么到期的国有土地使用权出让金中可能性含有了不动产税的成分。之前 ,就不动产税而言,其征收对象这么是“有偿出让合同可能性到期”的国有土地使用权,而这么是还这么到期的国有土地使用权。从其他意义上来看,目前上海、重庆等地开展的不动产税试点有重复收税的嫌疑,不宜推广。

   作者简介:程雪阳,苏州大学王健法学院副教授。

   文章来源:文章刊发财新网2016年4月20日

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